住宅ローンが残っているマンションを売るためのポイント

マンションを購入する場合、長期に渡って住宅ローンを組むことが一般的です。しかし、家族構成が変化するなどの理由により、住宅ローンが残った状態で売却するケースも出てきます。

マンションを売却する時には、抵当権などいくつかの条件をクリアしなくてはならない上に、売却時に損が出ないような方法を模索することになります。ここでは、マンション売却時に考えたいポイントをご紹介します。

マンションの売却手順

住宅ローンの有無に関係なく、マンションを売る場合の手順は次のとおりとなっています。最初の段階として、所有しているマンションに対する現時点での相場を調査します。マンションの相場調査には複数の不動産会社に依頼することとなりますが、同時に売却にかかる費用の査定も依頼します。

その段階で、売却依頼してもいい不動産会社を選定し、その不動産会社と媒介契約を結びます。不動産会社が提示した売り出し価格に従って、市場に売り出しを開始する流れとなります。その中で、売り出されたマンションを買いたい人が見つかった場合、その人と契約を結び、売却に要した金額を受け取ってマンションを引き渡すことで完了します。

この際に重要となることは、マンションに残っている住宅ローンの残債がマンションの売却価格を上回っているのかどうかです。残債を下回っている状態でも売却は可能ですが、できる限り残債を上回った状態で売却をすることがベストとなります。

その時に鍵となる項目が抵当権と呼ばれるもので、最終段階となる売却代金の受け取り時に大きく影響します。最終的な流れとして、売却に要した代金は原則として住宅ローンの返済に当てられることが一般的です。住宅ローンの残債を上回る金額で売却することが理想的と言えますが、ローンが返済できない場合でも様々な方法が用意されています。

マンションを上手に売る方法は?査定依頼をするときのコツや注意点を解説します!

抵当権の抹消を先に行う

マンションなどの住宅を購入する際にほとんどの方は住宅ローンを組みますが、その際に抵当権という権利が発生します。例えば、会社勤めをしている夫が数カ月間病気で働けなくなり、収入が不安定になるなど何らかの理由によりローンの返済が滞ったとします。

その期間の返済額が通常の収入では追いつかない場合に、マンションや土地にかかっている権利を担保とした上で、お金を借りている金融機関に渡すための権利として抵当権があります。マンションを売却するためには残っている住宅ローンの残債を0にする、つまり完済状態にした上で抵当権を抹消することが求められます。

抵当権の抹消は、売却の最終段階となる売却代金の受取及び引渡し時に大きく関係してきます。マンションを担保としている以上、金融機関等の貸主が家を差し押さえる権利を有している状態ですから、そのような状態の家を購入する人は非常に少ないでしょう。

買い手にとっても、住宅ローンが完済された状態のマンションを購入したいという人が多いと言えます。売却に要した代金が住宅ローンの残債を上回っていれば、ローンの返済に当てることができるため、抵当権が抹消され、マンションを引き渡すことが可能です。

売却額がローン返済額を下回った時

提示された売却額に対して住宅ローンの残債が上回っている場合、抵当権が付与されたマンションは原則として売却することはできないルールとなっています。そのため、住宅ローンを完済した状態にすることが必須です。その方法には自己資金を利用する選択肢があり、自分の銀行口座にあるお金を使って住宅ローンの残債を返済します。

しかし、自己資金でもローン返済額が不足する場合、これとは別に異なるローンを組むといった選択肢もあります。マンションを売却して別に新しい家を購入する場合には新しく買う家に対して住宅ローンを上乗せする、住み替えローンを適応することができます。

転勤やライフスタイルの変化により、どうしても今の住居を手放す必要がある、しかし住宅ローンが売却しても返済できないといった状態で利用できるローンです。ただし、住み替えローンを適応させるためにはマンションの売却と新しい家の購入を同じ日に行うといった前提条件があります。

同日中にマンションの売却を行い、その後で家の購入を行う場合であれば住み替えローンを適応できるため、抵当権の抹消もスムーズに行えます。

任意売却という手段もある

マンションを売却したいが自己資金で補えず、さらに住み替えローンも適応できない場合、任意売却を使う選択肢が残されています。これは住宅ローンを組んでいる金融機関及び保証会社などと借り主が直接交渉し、住宅ローンの残債を残した状態で抵当権の抹消を行う手続きです。

任意売却を行う時点で、住宅ローンが一定期間以上延滞している状態かつ売却が必要な状態であることが、金融機関などによって認められる必要があります。ローンの延滞が起こっている状態では抵当権の発動により、マンション自体が競売にかけられてしまいます。

それでは売却価格が大きく下がってしまうため、より高く売れる任意売却を使うことがベストの選択肢となります。デメリットとしては、住宅ローンが返済できないということで他のローンが組めない、いわゆるブラックリスト状態になってしまうことです。

一方で、残りのローン返済計画が生活状況に応じて変更されるというメリットがあるため、マンション売却という観点から見ると有利な条件とも言えます。

マンションをより高く売るためのポイント

ローンに関係なく、マンションを相場より高く売るには次のポイントを抑えておくことも重要です。まず、マンションが立地している地域には駅から徒歩数分以内にあるなどといった条件が提示されています。

そういった場合、小学校があるなどといった周辺の環境も重要となります。そのような買う側のニーズを呼び込める、不動産会社を選ぶことがポイントとなります。その点で大手ではなく、中小規模の不動産会社の方が有利となる場合もあります。

売り出す物件の付加価値を高めることもマンション売却に大きく左右されます。物件の中でも汚れなどが目立つキッチンやトイレなどは、事前にハウスクリーニングを行うことで物件をより魅力的に見せることができますから、そういった気配りが必要です。

また、家の劣化はどうしても避けられないため、マンションの状態を客観的に判断できる住宅診断を行う業者に見てもらうことも重要と言えます。売却時の不安を取り除くことで、マンションの売却をスムーズに行うことができます。